房地產收并購中會出現哪些糾紛?(內附風險防范指南)

                                2022-04-20 14:44發布

                                前言

                                本篇文章將主要討論房地產并購中典型糾紛及應對策略,考慮到實踐中因為盡調不到位、交易結構設計瑕疵等問題導致的并購糾紛種類龐雜,限于篇幅,本文主要討論股權并購、資產并購、房地產合作開發中的典型糾紛及應對策略。

                                01

                                股權并購中的典型糾紛

                                (一)侵害股東優先購買權糾紛

                                此類糾紛中,近年最為引人注目的必然是“上海外灘地王案”,該案再次強調了侵害股東優先購買權的風險。

                                1.在標的公司股東層面進行間接股權轉讓,也可能侵害標的公司其他股東的優先購買權

                                “上海外灘地王案”爭議焦點之一為:SOHO中國未直接在標的公司(海之門)層面進行股權轉讓,是否侵害了復星公司的股東優先購買權?

                                如下圖所示,SOHO全資子公司收購了標的公司(海之門)股東的股權,從股權轉讓的外觀上來看并沒有直接侵害復星公司對標的公司(海之門)享有的優先購買權。

                                (以上圖示較實際交易情況有大幅簡化)

                                防范建議:

                                2.政府行為構成不可抗力的基本要求

                                通常來看,我們傾向于認為,并購過程中如主張政府原因系不可抗力至少應當滿足:能夠證明存在因行政主體行政行為責令取消或暫停合作項目、將合作項目予以事實凍結等情形。

                                3.風險防范建議

                                (1)在交易文件中對不可抗力予以明確的約定,以防在合同約定不明的情況下,相對方嘗試以政府原因等不可抗力為由起訴或者拖延項目進程;

                                (2)在合作過程中,建議各方應當明確識別政府原因是否達到構成導致項目實質凍結,后續開發無法進行的地步。對于不構成不可抗力的政府原因或者行為,應當主動與相對方及時協商解決爭議,以免訴累和拖延項目開發進展。

                                資產并購(土地并購)中的典型糾紛

                                02

                                采用資產并購(土地并購)的方式進行房地產并購,爭議主要是土地本身存在的問題。本文以一地數轉與土地閑置問題為切入點,為諸位讀者做簡要介紹:

                                (一)一地數轉糾紛

                                1.土地受讓方均未辦理變更登記的,優先保護合法占有土地的受讓方

                                在最高院審結的(2015)民一終字第163號建設用地使用權糾紛案件中,金霞公司分別在1996年和2009年將涉案土地轉讓給交通局和科技公司。前述兩次轉讓行為均未辦理土地使用權變更登記,但交通局在簽訂轉讓協議后實際占有涉案土地并在涉案土地上建成了汽車站,汽車站已經投入運營多年。

                                案情簡圖如下:

                                1.并購方對于閑置土地的應對策略

                                作為并購方,對于土地閑置問題,主要是在交易前通過盡調及時發現閑置問題,并通過以下措施進行風險防范:

                                (1)要求相對方取得政府不認定為閑置土地或非因土地權利人自身原因造成閑置的確認函件,或者與政府簽訂土地出讓合同補充協議或延期開工協議;

                                (2)要求相對方對土地閑置問題作出相應的陳述與保證,將部分交易款項的支付與土地閑置問題的解決(包括簽訂土地出讓合同補充協議重新約定建設期、支付閑置費)掛鉤并分期支付;

                                (3)就土地閑置問題針對性的約定違約責任,并確保并購方享有相應的合同解除權。

                                2.被并購方(又稱“土地使用權人”)對于閑置土地的應對策略

                                實踐中,雖然國土部門多通過行政手段方式收回土地使用權,但國土部門采取民事訴訟的方式要求解除土地出讓合同的情況也并不少見,因此被并購方也應當予以重視,以防因為土地閑置問題導致違約、甚至失去土地資產的風險。

                                對于民事訴訟的應對,一般均由專業律師代理,限于篇幅在此我們不再展開。但是,一旦被并購方發現土地可能存在土地閑置問題,則應在律師介入前提前收集準備關于土地閑置問題的基礎材料、證據,并在有必要時及時通過書面方式致函國土部門進行申訴抗辯。畢竟巧婦難為無米之炊,律師的工作開展也需要強有力的證據支持。具體風險防范建議如下:

                                (1)對于使用權人因為各種原因無法按期開工建設,我們建議使用權人應當以書面方式及時向政府部門提出延期開發申請或者交涉,盡可能獲得政府部門的書面回復或者同意函;

                                (2)對于土地閑置問題發生過程中產生的書面證據,使用權人應當注意保管。(書面證據包括往來函件、政府會議紀要、土地交付文件、證明建設過程中受到干擾的證明文件、規劃調整文件等);

                                (3)在進入土地閑置問題認定及處理程序之后,應當注意主管部門的行政程序是否存在瑕疵,并盡早聘請專業律師代理企業行使陳述、申辯的權利。

                                03

                                房地產合作開發中的典型糾紛

                                來源:網絡

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