律師觀點:如何認定物業合同關系和物業費標準

                                2022-04-20 11:05發布

                                筆者所在住宅小區(簡稱本小區),前兩年物業服務的情況為:只有前期物業服務合同,沒有業委會,十多年來物業費為1元/平方米,業主繳費比例為90%以上。但前兩年物業公司要調整物業費,采取上門由業主簽字的方法后宣布大多數業主同意調整,就進行了調價為1.5元/平方米。很多業主由于對于諸如公共收益、公攤費用、大修基金使用等問題不滿,同時對物業公司單方上門征求意見并公布結果的方式不認可,故采取了不繳費的方式對抗物業費上漲,從而引發了物管公司與業主的長期矛盾,這引起了筆者的思索,并對此物業服務糾紛進行了相關梳理。

                                一、前期物業服務合同期滿后,物業公司繼續提供物業服務,業主接受,形成事實上的物業合同關系

                                很多小區業主以與物業公司沒有簽訂過物業服務合同為由不繳納物業費,筆者認為此理由并不成立

                                1、最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條對“事實物業服務”作出了規定:物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應予支持。

                                物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,人民法院不予支持。

                                從上述最高院的司法解釋可推導出:若物業服務合同期滿,業主大會或業主委員會沒有明確表示是否與原物業公司繼續簽訂合同,亦未明確要求原物業公司退出,物業公司仍繼續提供物業服務的,可以認為雙方之間形成事實上的物業服務合同關系。

                                本小區業主在前期物業服務合同到期后并未明確反對物業公司繼續提供物業服務,業主繳費比例達到了90%。這表明雙方在前期物業服務合同期滿后已形成事實合同關系,根據權利義務對等原則,物業公司有權收取相應的物業費。

                                2、事實物業服務合同的法理根據是《中華人民共和國合同法》第三十七條規定:采用合同書形式訂立合同,在簽字或蓋章之前,當事人一方應經履行主要義務,對方接受的,合同成立。

                                事實上的物業服務合同存在實際履行的客觀事實,合同的實際履行是合同的一方或雙方以自己的實際行為履行了合同主要義務,對方予以接受的。本小區符合事實物業服務合同,業主以前期物業服務合同期限屆滿為由拒絕繳納物業服務費的抗辯沒有法律依據。

                                二.成立事實物業服務合同,物業管理費應繼續按原約定標準支付

                                本小區在認定事實物業服務合同關系成立的基礎上,考慮到物業服務公司提供的物業管理服務質量、服務品質并未發生變化,按照《物業管理條例》第四十一條規定的費用與服務水平相適應的原則,業主應繼續按照原物業管理服務合同約定的標準支付物業費為宜。在雙方未協商收費標準的情況下,業主應按原約定支付物業費。

                                三、物業費調整應符合“雙過半”的標準

                                1、物業費的調整,相當于是對物業服務合同的內容進行變更,而物業所服務的區域,實際上是整個小區的公共部分,與全體業主都有關系。因此,根據《物權法》第七十六條第一款第(七)項和《物業管理條例》第十一條第(七)項的規定,有關共有和共同管理權利的其他重大事項,應當有業主大會來作出決定。

                                2、根據《物權法》第七十六條第二款和《物業管理條例》第十二條第三款的規定,業主大會在對上述問題作出決定時,需要征得雙過半贊成票,即:專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。也就是說,不但要全體業主中有超過半數的業主同意調整物業費,而且這些投贊成票的業主所擁有的房屋的建筑面積總和也要超過整個物業服務區域總面積的一半才可以,否則就不能通過。

                                《物業管理條例》第十二條第一款的規定,業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。而如果業主和物業公司就物業費調整協商不成,業主大會可以重新選聘物業管理企業,也可自行管理物業。

                                3、故本小區物業公司若要調整物業費,必須在業主大會上取得雙過半的表決通過才能進行,否則業主有權依據最高院司法解釋第五條規定而不予以繳納:物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費,業主以違規收費為由提出抗辯的,人民法院應予支持。業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的,人民法院應予支持。

                                四、建議物業費的定價和調整均采取政府指導價為主的方式

                                本小區的物業費上調之爭并未結束,目前許多老住宅小區都面臨本小區同樣的困境:業主出于對物管服務諸多不滿,拒絕繳納物管費用;物業公司收費不足、服務水平也就下降,就進入了一個惡性循環。筆者認為:目前物業服務的困境,與目前對于物管費的定價和調整機制不合理有關,理由如下

                                (一)商品房住宅小區業主難以形成合意、業主自治難。

                                眾所周知,商品房住宅小區不同于以前單位職工的住宅小區,沒有單位組織和身份的隸屬性,許多高層住宅的業主都是早出晚歸、即使住了多年也互不相識,加上地段好的小區房屋出租率又高,業主參與小區自治積極性不高。

                                很多小區根本沒有業委會,在上萬人的小區想要召開業主大幾乎不可能;即使采取上門征求意見的方式召開業主大會,成本高、時間長,且業主認同度也很低,故通過業主大會“雙過半”的的方式來定價和調整物業費用難度太大。

                                (二)政府指導價應在物業費的定價和調整中起主導作用

                                1、國務院發改委頒布的《物業服務收費管理辦法》第六條規定;物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

                                2015年3月15日起執行的《重慶市物業服務收費管理辦法》第七條規定:物業服務收費根據不同物業的性質特點和服務的等級標準分別實行政府指導價和市場調節價。按照《重慶市住宅物業服務等級標準》提供服務的住宅以及配套停車場的前期物業服務收費實行政府指導價。第十二條規定:已成立業主大會的住宅和非住宅的物業服務收費標準由業主大會或建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定,并在合同簽訂后十五日內報送當地房地產行政主管部門和價格主管部門。第十三條規定:物業服務合同應約定物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。

                                2、故從重慶市的規定來看,僅對按照《重慶市住宅物業服務等級標準》提供服務的住宅以及配套停車場的前期物業服務收費實行政府指導價,其他各類物業服務收費均實行市場調節價。除此之外的物業費怎么收,收多少,則將由小區業主與物業公司協商一致后在物業服務合同中予以確定。

                                3、筆者認為:如上所述,物業費的定價和調整完全交由業主和物業公司協商確定事實上很難通過,形成物業公司叫虧、業主又不滿意的兩難局面。對于小區物業費用的制定和調整,應采取政府指導價為主的方式,由房管部門、當地街道和居委會以及業委會共同參與對物業公司的定級和評估、對小區服務的考核,對于高于指導價的浮動部分,才交由小區業主和物業公司協商確定,從而避免物管僵局的出現。

                                綜上,商品房住宅小區的物業管理在中國只有幾十年歷史,還很不成熟,由此產生的物業糾紛解決機制也不健全,有進一步立法完善。


                                來源:無訟閱讀

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