鄰居占用公攤面積,業主是否可以拒交物業費?

                                2022-04-20 10:59發布

                                鄰居占用公攤面積,業主是否可以拒交物業費?

                                案件詳情  

                                2010年4月29日,物業公司與重慶志龍建設開發有限公司簽訂前期物業服務合同,約定物業公司為龍白市苑小區提供物業管理服務,合同有效期至業委會續聘或選聘物業公司簽訂服務合同生效時止。

                                2011年4月,物業公司經重慶志龍建設開發有限公司通知入駐該小區提供物業管理服務。吳女士是該小區的業主。2011年7月4日,吳女士與物業公司之間簽訂前期物業委托服務合同,約定物業公司為吳女士提供物業管理服務,物業公司按照建筑面積收取物管費,住宅為每月每平方米0.75元,同日,吳女士簽署裝修施工承諾書、繳納裝修保證金,對房屋進行裝修。裝修期間,吳女士認為其鄰居亂搭建侵占了公共面積,物業公司同意并放任其搭建侵占,未盡到物業管理服務義務,因此,吳女士自2011年11月1日起停止繳納物業費經物業公司多次催繳,均無法與吳女士達成一致,物業公司遂將吳女士訴至法院。

                                法院判決  

                                法院審理認為,根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定:“經書面催交,業主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內仍未繳納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。

                                業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持?!北景钢?,原告依法提供了物業服務,有證據證明其已經履行了合同主要義務,并對物業費進行了書面催繳,被告作為業主應按照合同約定向原告繳納物管費和公攤費,故對原告要求被告繳納截至2016年4月合計54個月的物管費3119.58元、公攤費378元的訴訟請求,本院依法予以支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規定:“當事人對自己提出的主張,有責任提供證據?!北桓孓q稱裝修入住后被偷盜、小區籃球場被改建、工作人員不到位,被告不應支付物管費、公攤費,但被告并未提供證據證明相關事實的存在以及相關事實是原告未按約履行物業管理服務義務所致,被告應該承擔舉證不能的責任,且原告已經履行合同主要義務,被告應該根據合同約定交納物管費和公攤費,故本院對被告相關抗辯意見不予采信。

                                被告舉示照片3張,證明公共面積被鄰居搭建侵占,雖然相關證據不能證明相關搭建經過了原告的同意,但原告作為小區物業公司,有義務對公共區域和設施進行管理和維護,也應該在知曉相關情況后妥善調查和協調,被告舉示的證據及雙方的陳述能夠表明原告提供的物業服務存在一定瑕疵,被告未按期繳納物業費和公攤費也是雙方未能妥善溝通所致,并非惡意拖欠,故本院酌情對原告要求被告給付違約金的訴訟請求不予支持。合同履行中,物業公司和業主雙方也有必要進一步加強溝通,相互配合,在充分認識各自權利義務基礎上,依法依約履行各自義務,享有各自權益,努力營造和諧的小區環境。

                                律師評析  

                                首先,《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干委托的解釋》第一條規定:“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持”。本案中,原告具備物業管理服務企業經營資質,原告與被告所在小區的建設單位及被告本人簽訂了前期物業服務合同,相關物業服務合同系各方當事人真實意思表示,未違反法律、行政法規的強制性規定,系合法有效合同,依法受法律保護,對被告有約束力,被告作為業主應該按照合同約定履行合同義務。 

                                其次,物業公司作為小區公共區域的管理者,在小區業主占用公共面積,且其知情的情況下,應采取合理的措施予以制止,比如:對其進行勸說、向其發放書面整改通知、把相關情況向城管等相關部門匯報等等,以此來證明物業公司盡到了合同約定的義務。本案中,物業公司無法證明其在業主占用公共面積的過程中有采取相關措施予以阻止,因此,法院認為其在物業管理過程中存在一定瑕疵,故而不予支持其違約金的請求是合理的。

                                最后,物業公司雖然是小區公共區域的管理者,但是其僅是一個服務機構,其也不是城管部門,沒有執法權,面對已經建成的違規建筑,物業公司沒有權力將其拆除,因此,業主以此為由來拒交物業費是缺乏法律依據的。

                                  來源:君和法物


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