商品房延期交付、合同履行不能等涉疫糾紛該如何處理?

                                2022-04-20 12:19發布

                                商品房延期交付、合同履行不能等涉疫糾紛該如何處理?

                                當事人因確診或疑似新冠肺炎而住院治療、居家隔離,或因疫情形勢、疫情防控等原因不能及時行使請求權的情形發生于訴訟時效期間最后六個月內的,可適用《中華人民共和國民法總則》第一百九十四條關于訴訟時效中止的規定。

                                當事人確因疫情防控需要請求延期審理、舉證的,應當予以準許并在審限中予以扣除,并可依法靈活采取書面審理、網上庭審、線上調解、延期開庭、中止審理等措施。

                                2.房屋延期交付或者合同不履行可以解除合同嗎?

                                當事人以疫情形勢、疫情防控為由認為房屋買賣、房屋租賃、建設工程合同等不能履行,請求解除合同的,應當審查疫情形勢、疫情防控措施對合同實際履行的影響程度,并綜合考慮合同的性質、期限、當事人是否存在遲延履行情況、當事人的主觀狀態、是否盡到通知義務、繼續履行合同是否顯失公平、是否會擴大損失等因素,合理認定是否應當適用《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第九十四條,或者最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條關于情勢變更的規定。如適用情勢變更相關規定的,應當嚴格履行相關審核程序。

                                3.如何考量當事人的合同是否必須履行?

                                依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十條、《中華人民共和國合同法》第一百一十七條、一百一十八條的規定,房屋買賣合同當事人確因疫情防控原因,未能按合同約定支付價款、辦理貸款、申請過戶、交付房屋的,在當事人盡到合理通知義務的情況下,可不視為違約。但上述情形消失后的合理期間內,當事人應當按合同約定繼續履行。

                                4.如何認定房屋延期交付或者合同不履行的違約責任?

                                商品房買賣合同糾紛中,開發商延期交付房屋,并以疫情防控為由抗辯的,人民法院應審查疫情防控措施對延期交付房屋的影響程度與因果關系,并據此判斷是否適用上述不可抗力的相關法律規定,部分或全部免除開發商的違約責任。

                                5.疫情期間無法交付出租房的如何認定?

                                房屋租賃合同開始履行,出租人因疫情防控需要未能按合同約定交付承租房屋的,在其盡到通知義務的前提下,不視為違約。但上述情形消失后的合理期間內,出租人應當及時交付房屋。承租人請求順延租賃期限的,應予準許。

                                6.房屋延期交納租金或者合同不履行怎么辦?

                                房屋租賃合同履行期內,承租人確因住院治療、觀察等原因未能按合同約定期限支付租金及其他費用的,可不視為違約。但上述情形消失后的合理期間內,承租人應當及時支付租金和其他費用、履行其他合同義務。

                                7.出現租房糾紛怎么處理?可以協商嗎?

                                房屋租賃合同履行期內,出租人與承租人因疫情影響就租期順延、租金支付等問題發生糾紛的,應本著互諒互讓原則,善加協商。如協商不成、提起訴訟的,人民法院應當綜合考慮租賃性質、疫情防控期間、實際產生的損失等因素,考慮是否適用不可抗力與情勢變更的相關法律規定,并依照《中華人民共和國民法總則》第六條及《中華人民共和國合同法》第五條規定的公平原則予以處理。

                                8.疫情防控期間承租房屋怎么歸還?

                                房屋租賃合同到期,承租人因疫情防控需要未能按合同約定返還承租房屋的,可不視為違約。但上述情形消失后的合理期間內,承租人應當及時返還房屋,并應支付相應的使用費。使用費的數額認定,可依據本意見第7條規定予以處理。

                                9.疫情期間可以要求租房人搬離嗎?

                                房屋租賃合同履行期間,出租人僅以疫情形勢、疫情防控致其不安為由要求承租人遷出、解除租賃合同的,人民法院不予支持;如出租人存在上述情形,應當承擔相應的違約責任。

                                10.疫情防控期間工地無法開工怎么辦?

                                建設工程施工合同、裝修裝飾合同訂立于疫情防控之前,雙方就工期順延、停工損失、復工后趕工費用、材料費用上漲等問題發生爭議,施工方以不可抗力或情勢變更抗辯的,人民法院應當審查疫情防控措施對上述事項的因果關系與影響程度。根據四川省住房和城鄉建設廳印發《四川省新型冠狀病毒感染肺炎疫情建筑工地防控指南》,對進入工地的人員和車輛一律進行排查登記。施工企業應對武漢等疫情高發地區人員及與確診、疑似病例有過接觸的人員精準排查,詢問、核實春節期間人員流動情況,滿足項目復工條件的才可以復工復產。

                                11.疫情防控期間,鄰里民事糾紛應當如何處理?

                                對于疫情防控期間的相鄰關系、建筑物區分所有權、業主撤銷權、業主知情權或物業服務合同等糾紛,應當加強與物業主管部門、街道社區組織的聯系、溝通,通過多元機制協調處理糾紛。如物業公司、業主委員會稱因疫情防控需要而采取相應防控措施的,應在審查防控措施的合法性、合理性的基礎上,本著確保疫情防控、互諒互讓的原則進行處理。


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