房子登記應避免犯哪些錯誤

                                2022-04-20 17:37發布

                                房子登記應避免犯哪些錯誤

                                1.離婚后對已明確歸屬的房屋不申請登記

                                根據《物權法》第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力?!狈蚱藁橐龃胬m期間取得的房產,雖登記在一方名下,但屬于共同所有,離婚后應當依據分割協議依法辦理析產登記。因為夫妻協議離婚,雙方簽訂的協議是物權變動的原因行為,僅具備債權效力,必須辦理相應的房屋登記后才發生物權變動的效力。

                                如果雙方不共同申請,登記機構無法完整了解當事人的真實意思,登記結果的正確性也就無法保證,從而影響登記的公信力。因此,應當由夫妻雙方持離婚證件及協議書共同提出申請。如果一方不配合,則需由依據離婚協議取得房屋權利的一方向房屋所在地人民法院起訴,要求另一方履行協助辦理房屋轉移登記的義務。法院判決離婚的,需要提供生效的法院判決書(或調解書)前來辦理,單方辦理即可。雙方離婚當時就應當到房屋登記機構辦理離婚析產登記,變更房屋為單獨所有,這樣方便以后處置房產。

                                2.身份證明類型變更后不及時申請登記變更

                                原房屋登記時使用的是居民身份證,取得護照后不及時變更,給房屋交易、抵押等帶來不便,特別是大部分國家和地區簽發的護照五年更換,不及時變更登記,時間越久出具相關證明越麻煩。還有的軍人原房屋登記用的是軍官證,取得新的身份證明不及時申請變更登記,按照有關規定,軍人執行軍事任務時使用軍人證件,辦理民事事務應當使用居民身份證,上述情況應當及時變更。

                                3.事先未核實房屋實際情況就簽訂買房合同

                                在簽訂房屋的買賣、抵押合同時,有的人只關心房屋的價格、稅費、面積和學區等因素,忽視了房屋本身的權利情況,以至于簽訂合同、支付了款項后發現房屋還有查封、抵押等限制情況,甚至需要通過司法才能解決;實際上在簽訂合同前應當與房屋權利人一同到房地產登記中心即時核查房屋登記簿記載的權利情況和司法限制情況,可以有效地避免風險。

                                4.公證書撤銷后直接要求產權登記

                                公證部門因審核失誤導致公證書撤銷,有的當事人持撤銷公證書證明要求直接撤銷房屋的產權登記,賴以履行行政行為的公證事實和產權證已經撤銷,所以房屋登記也應隨之撤銷;根據《房屋登記辦法》第八十一條規定,登記機構只有依據司法機關、行政機關、仲裁委員會生效的法律文書,才能收回房屋權證撤銷登記;公證部門不是司法和行政機關,出具的撤銷決定不是生效的司法文書,當事人應當通過司法程序解決。

                                5.擅自購買具有專用用途的房屋

                                一段時間以來,有的當事人通過抵債、拍賣等方式購買了鍋爐房、變電所等專用用途的特殊公益性用房,很難辦理產權登記,主要原因:一是這種房屋是專用用途,是為特定建筑或區域配套服務的,不得隨意改變用途;二是公益性房屋都是劃撥用地,個人一般是不能取得劃撥用地使用權的。我市實行土地、房屋一體登記,此類情況應當先申請辦理出讓土地出讓權證后才能申請辦理房屋登記;三是配套服務的公益性房屋轉讓,可能造成損害服務群體權益的后果,導致群訪或訴訟,不是個人或某單位能夠承擔的;因此,在這里提醒購房人注意不要夠購買上述類型的房屋。

                                6.為避將來遺產稅用未成年孩子名義購房

                                這種杞人憂天的做法大有人在,有的人甚至為尚在襁褓中的孩子購買房屋,即民間稱為“娃娃房”。雖然法律未禁止,但“娃娃房”后續問題很多,且不說我國還未實施遺產稅,該房屋的出讓、抵押、租賃都要受到法律法規的一定限制,還有繳納物業費、供暖費等房屋管理事宜更給“娃娃房”的監護人帶來煩惱;更有離婚的情況,處置“娃娃房”時需雙方監護人共同辦理,使房屋的登記更加復雜化。


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