小區物業選聘法律法規(住建部規定業主委員會可以選聘物業然后由業主大會公開表決嗎)

                                2022-04-20 03:18發布

                                1.住建部規定業主委員會可以選聘物業然后由業主大會公開表決嗎

                                一、住建部規定業主委員會可以選聘物業然后由業主大會公開表決的。

                                二、業主委員會,是指由業主選舉產生,代表業主利益的組織,是業主行使共同管理權的一種特殊形式。業主委員會由業主或者業主大會會議選舉產生,一般由5至11人單數組成。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權,它代表該物業的全體業主,對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。

                                三、《物業管理條例》規定:

                                業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

                                (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

                                (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

                                (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

                                (四)監督管理規約的實施;

                                (五)業主大會賦予的其他職責。

                                四、業主大會的權限:

                                第一,業主大會既有制定業主公約等內部規章制訂權,又擁有進行"選聘、解聘物業管理企業"、"決定專項維修基金的使用、續籌"等民事活動的資格,還能夠代表全體業主對公共場地、設施設備行使財產權;

                                第二,業主委員會只是業主大會的一個常設執行機構,根據業主大會的授權負責處理業主大會的日常事務,對外可以根據業主大會的決定與物業管理公司簽訂合同,本身沒有獨立的意思能力;

                                第三,業主委員會雖然是依法成立的,但是沒有法律法規規定業主委員會可以經過登記后取得法人資格,所以業主委員會不是法人。

                                第四,在物業管理實務中人們普遍把業主委員會作為其他組織來對待,但是從法律責任上分析,業主委員會委員或者業主不可能對業主委員會的行為承擔最終責任。

                                2.小區物業管理有哪些法律職責

                                原發布者:hnchenhp

                                按照國家、省市有關規定,城市新建住宅小區由物業公司統一實施專業化管理。結合我們公司物業管理實際,明確工作職責及服務范圍如下:一、物業公司工作職責:1、貫徹執行國家、省市對城市住宅小區實施物業公司專業化管理的有關方針、政策和規定辦法,認真落實小區物業管理的各項規章制度。2、負責管理小區內的物業管理、經營、服務事務。包括住宅小區的驗收交接工作;房屋及公共設施的管理與維修和裝飾裝修工程;小區內的道路、雕塑、小景、小品和綠地、花草樹木的管理養護;小區內的衛生保潔和單位居民的垃圾清運;小區的安全巡邏與治安管理工作等。3、負責做好小區內的商業網點和娛樂、公共場所的管理工作,協助政府執法部門維護好小區的管理秩序,受政府執法部門委托對違反小區管理規定的行為進行處罰。4、負責小區內單位和居民實行綜合性的有償服務,發展第三產業,為居民提供便民服務。5、接受小區業主管委會及單位居民的監督及上級的檢查指導工作。6、完成上級有關部門交辦的其他工作任務。二、物業公司服務范圍:物業公司的服務范圍涉及經濟與管理兩個方面,包含服務與發展兩個部分,涉及面廣,內容復雜,結合目前物業公司實際,有如下幾項:1.屬于管理與服務性范圍⑴住宅小區內的衛生包潔、單位居民的垃圾清運;⑵門衛傳達管理,安全巡邏,協助公安派出所搞好治安管理;⑶維護小區內公共設備和公共服務設施,并且就公共設施及所管轄物業有關問題與政府有關部門、單位進行蹉商;⑷財務臺帳管理,合理

                                3.住宅出售前,由開發商選聘前期物業服務企業

                                反過來問您個問題:如果業主大會沒有成立,業主委員會沒有組建,那么,誰來為你們小區選聘物業服務企業?如果不是開發商來選聘的話。

                                難道是街道辦事處和社區居委會?這是不可能的。因為您要知道,簽訂《物業服務合同》的當事人必須是民事法律關系主體,也就是一般意義上的人或者公司。您說的街道辦事處是基層政府組織,社區居委會是基層自治組織,都不是法律意義上的民事主體,也就不能簽訂合同書。

                                好,那現在正面回答您的問題。

                                根據《物業管理條例》,建設單位有四個義務是和您提到的問題有關的,也就是說,有四件事情開發商必須做。

                                1、選聘前期物業服務企業,并按照規定繳納維修資金,在某一套具體房屋出售以前,還要承擔該套房屋的物業管理費用,直到該套房屋出售以后的第二個月為止。

                                2、在保修期內,對房屋質量進行保修,承擔維修費用。

                                3、在保修期外,由于業主大會未成立,由銀行監管的維修資金賬戶無法正式開通使用,因此也應當由建設單位承擔維修費用。

                                4、在符合法律法規所明確規定的條件時,也就是說開發商已經出售整個小區50%以上房屋,或者首套房屋出售至今已經超過2年的,開發商應當打報告給房屋行政管理部門,申請成立業主大會,啟動組建業委會的程序。

                                當然要補充一點的是,上述4項內容依據的是上海市相關法規文件,如果您不是在上海市,可能根據您當地的法規情況,要稍微變化一點。但總體上這四點是沒有大錯的,你可以查閱一下您當地的法規情況,請教一下您當地熟悉物業管理的人士,最好是法律人士。您也可以問我,通過百度知道~

                                希望能對您有所幫助~

                                最后再補充一點:您提到的一個小區有兩個物業的情況,我估計是因為您所在的小區分為兩期進行建設開發,所以一期先選聘一個物業服務企業,二期開發好以后再選聘一個物業服務企業。這種情況確實普遍存在,各地法規不盡相同,我以上海為例分析——

                                您提到的問題涉及“物業區域劃分”的概念,也就是說怎么樣算是一個小區,怎么樣算是兩個。物業區域劃分肯定是政府部門的職責,當然不會亂劃,一定會有依據,每個省市都會制定自己在這個方面的依據,如何劃分物業區域。分期開發的小區,有時候劃分為一個,有時候劃分為兩個或者更多,在上海也是這樣,原因有以下幾個方面:是不是被市政道、河流、公園等明顯劃開或者隔開,如果隔開就是多個小區,如果不隔開就是一個小區;是不是公用一套設施設備,如果分期開發的小區用一套公共的水泵房、配電間等等,什么設施都是一起的,那肯定就是一個小區,如果是分開的,那就可以選聘兩個物業服務企業,屬于兩個小區。這方面的規定可以看新版的《上海市住宅物業管理規定》。

                                4.物業管理法律法規包含哪些條款

                                在物業管理活動中,合同起著非常重要的作用,它是進行物業管理的根據和標準。物業 管理合同應具備以下主要條款: 1.雙方當事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方(委托人)為某物業的業主或使用人選 舉產生的物業管理委員會,乙方(受委托人)為物業管理公司; 2.管理項目。即接受管理的房地產名稱、座落位置、面積、四至界限; 3.管理內容。即具體管理事項,包括:房屋的使用、維修、養護;消防、電梯、機電 設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;清潔衛生;車輛行駛及停泊;公共秩 序;房地產主管部門規定或委托管理合同規定的其他物業管理事項; 4.管理費用。即物業管理公司向業主或使用人收取的管理費。物業管理的收費情況比 較復雜,不同的管理事項,收費標準也不同。有的收費項目是規章明確規定的,如季節性的供暖收費;有的收費項目是同物業管理委員會洽商決定的,如停車場的停 車費。這些收費,能明確的都應當在合同中明確規定; 5.雙方的權利和義務。 根據《城市新建住宅小區管理辦法》的規定,物業管理公司的權利主要有: ①有權根據有關法律、法規,結合實際情況,制訂小區物業管 理辦法。物業管理公司制訂的小區管理辦法可以是綜合性的管理規章,也可以針對不同方面制訂專項規章,例如衛生公約、保安公約等等。物業管理公司制訂規章屬 于對小區管理服務的重大措施,必須經小區業主大會或物業管理委員會認可后,管理規章才能生效。這些管理規章不屬于政府行為,沒有普遍的效力,只在小區居民 范圍內具有約束力,其性質屬于團體自律性規章; ②依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理,這既是行使權利也是履行義務; ③依照物業管理合同和有關規定收取費用; ④有權制止違反規章制度的行為; ⑤有權要求管理委員會協助。管理委員會作為房屋所有人和使用人的代表,有責任協助物業管理公司做好工作,對于小區管理中出現的重大事件,或者個別難以解決 的問題,物業管理公司可以將情況向管理委員會通報,有權要求管理委員會按照管理規章出面協調和解決,管理委員會應當予以支持和協助; ⑥有權選聘專營公司承擔專項管理業務。物業管理是多方面的管理與服務,物業管理公司本身不可能具備各方面的管理條件,因此根據管理項目的需要,一部分專項 業務必須委托其他專營公司完成。比如將清掃小區銜道和清理垃圾、化糞井的專項工作,轉包給清潔公司等單位或人員承擔;聘請保安公司承擔小區治安管理工作 等; ⑦可以實行多種經營,以其收益補充小區管理經費。我國的物業管理開展不久,群眾生活水平也還不高,不能象國外那樣實行物業管理的高收費《在國外物業管理也 是微利行業》但又不能沿用傳統房產管理“以收定支”的做法,彌補經費不足的辦法就是開展多種經營,以經營收益補充管理經費。 物業管理公司除享受上述權利外,也應承擔下列義務:

                                ①履行物業管理合同,依法經營;

                                ②接受管理委員會和小區居民的監督;

                                ③重大管理措施應當提交管理委員會 審議,并經管理委 員會認可;d接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導; 6.合同期限。即該合同的起止日期; 7.違約責任。雙方約定不履行或不完全履行合同時各自所應承擔的責任; 8.其他事項。雙方可以在合同中約定其他未盡事宜,如風險責任、調解與仲裁、合同 的更改、補充與終止等。

                                5.法律規定小區物業需要履行哪些責任與義務

                                《物業管理條例》中明確規定了物業管理服務的內容,有如下相關規定:

                                《物業管理條例》第四章 物業管理服務第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

                                第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。

                                第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

                                第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

                                第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

                                第三十七條 物業服務企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。 業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

                                第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

                                擴展資料

                                房屋管理的六種模式

                                根據不同地區的經濟狀況,我國住宅小區(樓宇)的管理模式大體有以下六種:

                                (1)以區、街道辦事處以及居委會為主成立的物業管理公司開展物業管理工作;

                                (2)以房地產管理部門轉制成立的物業管理公司開展物業管理工作;

                                (3)房地產開發公司組建的物業管理公司開展物業管理工作;

                                (4)單位直管公房管理模式;

                                (5)完全按照現代企業制度建立起來的物業管理公司開展物業管理工作;

                                (6)由街道居委會、社區服務站以及物業管理公司以合三為一的一種管理模式開展物業管理。

                                房地產開發公司組建的物業管理公司的管理模式

                                這種模式在商品經濟比較發達的地方容易推廣。它發揮了房地產開發企業的經營所長,從開發、建設到管理是一條龍,管理與經營活動結合起來,可以為住戶提供全方位服務,不僅包括市政、環衛、治安、供水、供電等公共服務。

                                還可以為住戶提供特殊需要服務,由于這類公司依附于開發商,物業管理公司經營得好與壞、盈與虧都由開發商負責,造成物業管理公司自身獨立性差,自主意識差,市場競爭意識弱。從近期看,這種依附還是可以的,但從長遠來看,物業管理公司總有一天要“斷奶”。

                                因此這類物業管理公司應盡快增強自主意識、獨立意識和市場競爭意識,真正成為自主經營、自負盈虧的經濟實體。

                                此外,這種模式應注重經濟效益、社會效益與環境效益相結合,加強政府的監督、指導,維護居民正當的合法權益,并注重處理好與街道辦事處、居委會的關系,充分發揮基層政權組織的作用。

                                6.自業委會成立之日起,根據法律法規前期物業服務即到期

                                中華人民共和國國務院令[2007]第504號《物業管理條例》第十一條“下列事項由業主共同決定:

                                ……(四)選聘和解聘物業服務企業……”

                                《物權法》第七十六條“下列事項由業主共同決定:……(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;……決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意?!?/p>

                                中華人民共和國國務院令[2007]第504號《物業管理條例》第二十四條“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業?!庇纱丝梢娬袠诉x聘物業服務單位僅限于建設單位找前期物業管理服務企業,至于業主委員會則無此項強制規定。

                                直接協議續聘并無問題。


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                                  根據《物業管理條例》第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同之規定,開發商是有權決定前期物業服務公司。 開發商此時的身份,相當于大業主,畢...

                                  裝修款可以在法院起訴嗎(裝修欠款不給,法院起訴能要回來嗎)

                                  來源:精選知識 時間:2021-12-29 04:31

                                  展開全部 小區業主違約裝修、違章搭建是新建商品房小區管理的頑癥。物業公司能否作為原告向法院起訴這些業主,能否在訴訟中獲得法院支持,成為司法實踐中的一個難題。筆者認為,該問題不能一概而論,要視物業管理具體處于哪個階段而定。 在前期物業管理中,...

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